近年来，我国城市需求结构出现一个值得重视的新现象：消费需求有向低线城市和县域下沉的迹象，房地产需求则更多向高能级城市和区域中心集中。表面看，这是消费和房地产走势的分化；深层看，是人口流动方式变化后，对不同城市的消费、住房和产业需求重新分配。
一、人口流动的新变化
从总量看，人口流动强度有所下降。2025年1%人口抽样调查显示，全国流动人口为3.578亿人，比2020年第七次全国人口普查时减少1800万人。31个省份常住人口净迁移总量也从2015年前后的约400万人，降至2019年以来的约200万人。人口仍在流动，但已经不再像过去那样大规模、远距离、单向流向少数沿海城市。
从流动半径看，跨省流动减少，省内流动增加。2019年至2025年，跨省流动农民工减少743万人，省内流动农民工增加1324万人。中部地区变化最为明显，过去外出农民工以跨省为主，现在跨省和省内大体接近。很多人不是不外出，而是不再走得那么远，就业、生活和家庭安排更多在本省、本区域内。
从区域看，东部仍是人口净流入主要地区，但吸纳能力已经减弱。2015年前后，东部每年吸引常住人口流入约200万人；2017年至2019年降至约110万人；2023年至2024年已低于100万人。中部地区人口外流压力明显减轻，2022年一度转为净流入，之后虽有小幅流出，但规模已远低于过去。东北人口外流也明显放缓，年均流出从2017年至2019年的超过100万人，降至2023年至2024年的约16万人。
从城市层级看，人口重心正在从一线城市转向二线省会、计划单列市和强区域中心。2020年至2024年，二线城市净流入823万人，是各能级城市中唯一保持常住人口净流入的群体。同期，一线城市从2015年至2020年的净流入435万人，转为净流出20万人。三线及以下城市仍总体流出，但流出幅度明显收窄，说明部分人口出现回流，或者至少外流速度放慢。
这说明，人口并没有简单回到低线城市，也没有继续无差别涌入一线城市。新的趋势是：跨省流动减少，省内流动增加；东部吸纳放缓，中西部承接增强；一线扩张受限，省会和区域中心受益；低线城市流出放缓，甚至出现部分回流。
二、人口流动变化原因及其影响
人口流动趋势的变化，首先源自地区收入差距收窄。中部和西部地区人均GDP分别在2021年、2022年超过1万美元，2025年进一步达到1.17万美元和1.11万美元。过去几年，人均GDP较低地区的居民收入增速反而更快。地区之间仍有差距，但差距已不像过去那样足以支撑大规模、远距离、长期性的单向迁移。对很多劳动者来说，留在省内或回到本地附近城市，收入损失变小，生活成本、家庭照料和稳定性上的收益变大。
产业转移也在改变人口去向。东部地区出口占全国比重从2012年的85.6%降至2025年的79.0%，中部地区从5.5%升至9.5%，西部地区从5.6%升至9.2%。产业链向中西部扩散后，制造业岗位随之向省会、地级市和县域工业园区延伸。过去就业机会高度集中在沿海，现在中西部也能提供一部分稳定岗位，人口流动自然会变近。
就业结构变化同样重要，一方面农民工就业正在从建筑业转向制造业。2021年至2025年，建筑业占农民工就业比重从19.0%降至13.8%，制造业从27.1%回升至28.2%。建筑业更依赖跨省流动和项目迁徙，制造业更容易跟随产业转移在省内布局。岗位在哪里，人口就会向哪里流动。
另一方面，大学生就业偏好也在变化。2021年以后，市场化就业不确定性上升，考公考编热度提高，国考最终过审人数从2021年的约158万人升至2026年的约371.8万人。公务员和事业单位岗位按行政体系分布，覆盖省、市、县多个层级，这会把一部分青年人口留在省会、地级市和县域，而不是全部流向少数一线城市。
人口流动变化对消费和房地产的影响并不相同，消费更看常住人口，房地产更看户籍人口。餐饮、零售、本地生活服务发生在实际居住地，因此常住人口对消费影响更直接。买房则对应家庭沉淀、长期定居和户籍安排，户籍人口对房地产影响更大。从地级市常住人口、户籍人口、房价、消费这几个指标的相关性，也能看出来：社零与常住人口相关系数为0.12，与户籍人口相关系数仅为0.06；房价与户籍人口相关系数为0.16，与常住人口相关系数仅为0.03。
这也解释了为什么低线城市消费相对较好、房地产较弱。一方面，低线城市人口流出放缓，部分人口回流，叠加消费品渗透率仍有提升空间，社零表现更有韧性。另一方面，低线城市住房在上一轮城镇化、棚改和商品房扩张中已较为充分，甚至存在透支。对回流人口来说，短期内未必缺房，消费会增加，但购房需求不一定同步增加。
高线城市则相反。一线城市人口流入放缓，商品消费较成熟，社零口径不占优。但高收入人口、专业服务人口、年轻中产和全国性客流仍向高线城市集中，服务消费仍有空间。房地产方面，高线城市核心资产稀缺，中高收入人口和户籍沉淀仍有支撑，因此房价表现相对更有韧性。
从香港的经验也能看出人口流动变化对需求的影响。近年来，香港通过人才计划吸引大量年轻、高收入人口流入，总人口从2022年年中开始回升，随后租赁、零售、住宅交易量先后改善，房价则在更晚阶段见底回升。这说明人口流入通常先支撑租房、零售和本地服务，再逐步影响购房和资产预期。内地城市也会遵循类似逻辑，只是不同城市承接人口的能力不同，传导速度和结果也不同。
三、建议
观察城市需求变化，不能只看城市等级，也不能只看人口总量，应把常住人口和户籍人口结合起来看。常住人口代表流动吸纳能力，户籍人口代表家庭沉淀能力。按照这两个维度，城市大体可分为四类：常住户籍双流入、常住流入户籍流出、户籍流入常住流出、常住户籍双流出。不同城市应有不同的发展策略，个人选择也应区别对待。
对于常住户籍双流入城市，应把重点放在提升承载能力上。这类城市既有人来工作和消费，也有人愿意落户和长期定居，是消费和房地产相对都有支撑的城市。2020年至2024年，这类城市由2015年至2020年的128个减少至68个，已变得更加稀缺，其中二线城市占比较高。对个人而言，这类城市更适合长期生活、就业和资产配置，尤其是强省会、计划单列市和产业基础较好的区域中心。对政策制定者而言，应增加优质教育、医疗、住房和公共交通供给，避免人口流入后出现生活成本过快上升、公共服务排队和住房结构错配。
对于常住流入、户籍流出城市，应重点做好消费承接和人口留存。这类城市有人工作、居住和消费，但家庭沉淀不足，说明城市有短期吸纳能力，却缺少长期留人能力。它们往往是消费下沉的重要载体，租赁、餐饮、本地服务、即时零售等会受益，但商品房需求未必同步增强。对个人而言，可关注其就业机会和生活便利度，但购房应更谨慎，重点看产业是否稳定、人口是否能转化为户籍和家庭沉淀。对政策制定者而言，应改善落户、教育、医疗和住房保障条件，让流动人口能够顺利定居，同时避免用大规模商品房扩张去对冲人口沉淀不足。
对于户籍流入、常住流出城市，应重点解决“落户但不常住”的问题。这类城市可能包括部分高能级城市，也包括一些低线城市。户籍增长会对住房需求形成一定支撑，但常住人口减少会削弱日常消费和服务业活力。对个人而言，这类城市是否适合购房，要看户籍增长背后是真实定居，还是政策性落户、被动回流或家庭资产安排。对政策制定者而言，应把重点放在就业岗位、产业更新和公共服务使用效率上，不能只满足于户籍人口增长。只有人真正住下来、工作起来，城市消费和住房需求才有持续性。
对于常住户籍双流出城市，应转向存量治理。这类城市数量从2015年至2020年的89个增加到2020年至2024年的161个，其中绝大多数为三线及以下城市。它们同时面临消费和房地产压力，增量开发空间有限。对个人而言，若以资产保值增值为目标，应尽量回避人口持续流出的城市；若以生活为目标，则重点考虑生活成本、亲属关系、医疗资源和养老便利，不宜把房产作为主要投资品。对政策制定者而言，应减少盲目扩区、铺摊子和新增房地产供给，把财政资源更多用于基本公共服务、老旧小区改造、养老医疗、闲置资产盘活和产业小而专的发展。
总的看，人口流动变化正在重塑城市发展逻辑。过去，城市竞争更多表现为谁能吸引外来人口；现在，更重要的是谁能让人口留下来、住下来、形成稳定家庭和持续消费。对房地产而言，真正有支撑的是户籍增长、产业基础和公共服务共同支撑的长期定居需求；对消费而言，真正有支撑的是常住人口、收入改善和本地服务供给共同形成的日常需求。
因此，无论是个人选择城市，还是地方制定政策，都应从城市等级思维转向人口结构思维。一线城市仍有资源优势，但成本和承载约束更强；二线省会和区域中心是人口再配置的主要承接地；三线及以下城市不能一概而论，少数有产业、有常住人口流入的城市仍有机会，人口双流出的城市则必须面对收缩现实。
（作者芦哲系东吴证券首席经济学家、研究所联席所长）
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